Tu viens d’acheter un bien immobilier et tu souhaites le récupérer avant la fin du bail ? Ou peut-être que tu veux vendre ton logement actuellement occupé par un locataire ? Pas facile de s’y retrouver avec toutes ces règles qui encadrent la résiliation d’un bail par le propriétaire !
Je vais t’expliquer tout ce que tu dois savoir sur la rupture de bail avant son terme, notamment pour vendre ton bien. Car oui, contrairement à ce que beaucoup pensent, un propriétaire ne peut pas mettre fin au contrat de location quand il le souhaite… même si c’est son logement !
On va voir ensemble dans quels cas tu peux légalement résilier un bail en cours, les démarches à suivre, et surtout comment éviter les erreurs qui pourraient te coûter cher. Prêt à démêler tout ça ? C’est parti !
📌 L’essentiel à retenir
- Motifs légaux : Un propriétaire ne peut donner congé que pour 3 raisons – vente, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux
- Délai de préavis : 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide, 3 mois pour un meublé
- Formalisme : La lettre de congé doit être envoyée par LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre
- Droit de préemption : Pour une vente, le locataire bénéficie d’une priorité d’achat pendant 2 mois
- Protection : Certains locataires (personnes âgées, handicapées…) sont protégés et ne peuvent pas recevoir de congé sans solution de relogement
Peut-on résilier un bail avant son terme quand on est propriétaire ?
Tu te poses peut-être la question : ‘Est-ce que je peux récupérer mon logement quand je veux ?’ La réponse est non, et c’est important de le comprendre dès le départ.
En France, le bail de location offre une protection forte au locataire. Le contrat ne peut pas être rompu à la demande du propriétaire avant son échéance, sauf dans des cas très précis que la loi encadre strictement.
En fait, tu ne peux pas vraiment parler de ‘résiliation’ au sens classique, mais plutôt de ‘congé’ que tu donnes à ton locataire. Et attention, ce congé ne peut prendre effet qu’à la date d’échéance du bail !
Pour un logement vide, cette échéance arrive au bout de 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale). Pour un logement meublé, c’est après 1 an. Tu devras donc attendre cette date pour récupérer ton bien, même si tu souhaites le vendre.
Il existe toutefois une exception : en cas de non-respect grave et répété des obligations par le locataire (loyers impayés, troubles de voisinage…), tu peux demander la résiliation judiciaire du bail avant son terme.
Les 3 motifs légaux pour donner congé à son locataire
La loi est très claire : un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que pour l’un des trois motifs suivants :
1. La vente du logement
Tu souhaites vendre ton bien ? C’est un motif valable, mais qui obéit à des règles strictes :
- Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire
- Ton locataire bénéficie d’un droit de préemption pendant les 2 premiers mois du préavis
- Si tu vends à un prix ou dans des conditions plus avantageuses, tu dois en informer le locataire
Tu dois préciser dans ta lettre de congé le prix et les conditions de vente, ainsi qu’une description précise du logement. Si tu ne respectes pas ces obligations, ton congé pourrait être invalidé.
Par contre, sache que tu as tout à fait le droit de vendre ton bien avec le locataire dedans ! Dans ce cas, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, et tu n’as pas besoin de donner congé.
2. La reprise pour habiter
Tu veux récupérer ton logement pour y habiter toi-même ou y loger un proche ? C’est possible, mais uniquement pour en faire une résidence principale (pas une résidence secondaire ou un Airbnb !).
Les bénéficiaires possibles de la reprise sont :
- Toi-même (le propriétaire)
- Ton époux ou épouse
- Ton partenaire de PACS
- Ton concubin depuis au moins 1 an à la date du congé
- Tes ascendants (parents, grands-parents…)
- Tes descendants (enfants, petits-enfants…)
Dans ta lettre de congé, tu devras préciser le nom et l’adresse de la personne qui va occuper le logement, ainsi que votre lien de parenté. Tu dois aussi justifier le caractère réel et sérieux de la reprise, par exemple en expliquant pourquoi cette personne a besoin de ce logement.
Attention, la reprise doit être effective ! Si tu donnes congé pour ce motif mais que le logement reste vide ou est reloué à quelqu’un d’autre, ton locataire peut demander des dommages et intérêts.
3. Le motif légitime et sérieux
Ce troisième motif est plus flou, mais il concerne généralement un manquement grave du locataire à ses obligations. Par exemple :
- Des retards répétés dans le paiement du loyer
- Un défaut d’entretien du logement
- Des troubles de voisinage avérés
- Une sous-location non autorisée
À la différence des deux premiers motifs, celui-ci peut parfois permettre de mettre fin au bail avant son échéance, mais cela nécessite généralement une décision de justice.
Comment donner congé à son locataire : démarches et formalités
Maintenant que tu connais les motifs valables, voyons comment procéder concrètement pour donner congé à ton locataire :
Le délai de préavis à respecter
C’est un point crucial : tu dois envoyer ton congé bien à l’avance !
- Pour un logement vide : 6 mois avant la fin du bail
- Pour un logement meublé : 3 mois avant la fin du bail
Par exemple, si le bail de ton logement vide se termine le 15 octobre, tu dois envoyer ta lettre de congé au plus tard le 15 avril. Et attention, c’est la date de réception par le locataire qui compte, pas la date d’envoi !
Si tu rates ce délai, ton congé sera considéré comme nul et le bail sera automatiquement renouvelé pour 3 ans (ou 1 an pour un meublé).
Les formes de notification acceptées
La loi est stricte sur les moyens de notifier le congé. Tu dois utiliser l’un de ces trois moyens :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
- Acte de commissaire de justice (ancien huissier de justice)
- Remise en main propre contre signature
Un simple email ou un SMS ne sont pas valables, même si ton locataire te répond ! Tu peux toutefois utiliser une lettre recommandée électronique si ton locataire a préalablement accepté ce mode d’envoi.
Si tu passes par une agence immobilière, un administrateur de biens ou un notaire, la lettre doit mentionner ton nom ou ta dénomination sociale en tant que propriétaire.
Le contenu obligatoire de la lettre de congé pour vente
Pour un congé pour vente, ta lettre doit contenir les éléments suivants :
- Le motif du congé (vente)
- Le prix et les conditions de vente du logement et de ses annexes éventuelles
- Une description précise du logement
- L’énoncé des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (qui indiquent les conditions de l’offre de vente au locataire)
Tu dois également joindre la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire.
Si ton logement est en indivision, tous les indivisaires doivent être d’accord pour donner congé.
Les cas où le propriétaire ne peut pas donner congé
Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée contre les congés. Il s’agit notamment :
Les locataires âgés ou à faibles revenus
Tu ne peux pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds, sauf si :
- Tu as toi-même plus de 65 ans
- Tes revenus sont également inférieurs à ces plafonds
- Tu proposes une solution de relogement adaptée à proximité
Cette protection s’applique aussi aux locataires de moins de 65 ans qui ont à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement.
Les locataires bénéficiaires d’allocations spécifiques
Les personnes qui perçoivent l’allocation de présence parentale et dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds bénéficient également d’une protection contre les congés.
Dans ces cas, si tu ne proposes pas de solution de relogement adaptée, le bail sera automatiquement renouvelé.
Les logements conventionnés ou sociaux
Les règles sont différentes pour les logements conventionnés Anah et les logements sociaux. Si tu es propriétaire de ce type de bien, renseigne-toi sur les dispositions spécifiques qui s’appliquent.
FAQ : Réponses aux questions fréquentes
Est-ce que je peux vendre mon bien avant la fin du bail ?
Oui, tu peux tout à fait vendre ton logement avant la fin du bail, mais le nouveau propriétaire devra respecter le contrat de location en cours. Le locataire ne sera pas obligé de partir. Si tu souhaites vendre sans locataire, tu devras attendre la fin du bail et donner congé avec un préavis de 6 mois (ou 3 mois pour un meublé).
Que se passe-t-il si mon locataire ne part pas après le congé ?
Si ton locataire reste dans les lieux après la date d’effet du congé, il devient un occupant sans droit ni titre. Tu devras alors saisir le tribunal pour obtenir son expulsion. N’essaie jamais de faire partir un locataire par la force ou en changeant les serrures, ce serait illégal et tu risquerais des poursuites. Attends toujours la décision de justice.
Comment contester un congé si je suis locataire ?
En tant que locataire, tu peux contester un congé pour plusieurs raisons : non-respect du délai de préavis, absence d’information obligatoire, congé frauduleux… La première étape est d’envoyer une lettre recommandée au propriétaire. Si le désaccord persiste, tu peux saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. En dernier recours, tu pourras t’adresser au tribunal.
Puis-je résilier un bail commercial avant son terme ?
Les baux commerciaux fonctionnent différemment des baux d’habitation. En tant que propriétaire, tu ne peux généralement pas y mettre fin avant l’échéance triennale, sauf dans des cas très précis prévus par la loi ou le contrat, comme pour construire ou reconstruire l’immeuble. Les règles sont beaucoup plus strictes que pour les logements.
