Vous avez une chambre vide dans votre logement ? Voulez-vous la louer pour obtenir un complément de revenus ? Beaucoup de propriétaires hésitent, car ils ont peur des règles complexes et des impôts.
Cet article est un guide simple. Il vous explique tout, des conditions à respecter aux impôts à payer. Vous saurez exactement comment louer une chambre chez soi en toute légalité.
Louer une chambre chez soi : quelles sont les règles légales ?
Avant de mettre une annonce, vous devez vérifier que tout est en règle. Les conditions dépendent si vous êtes propriétaire ou locataire de votre logement.
Si vous êtes propriétaire
Si la chambre se trouve dans votre résidence principale, vous êtes libre de la louer. Vous devez simplement respecter les conditions de décence du logement. C’est la règle de base pour toute location d’habitation.
Si vous êtes locataire
Vous ne pouvez pas louer une chambre sans l’accord de votre propriétaire. Louer une partie de son logement quand on est soi-même locataire s’appelle une sous-location. Vous devez obtenir une autorisation écrite de votre bailleur. Cette autorisation doit aussi préciser le montant du loyer que vous pouvez demander. Le loyer de la sous-location ne doit jamais dépasser celui que vous payez.
Les conditions pour une chambre « décente »
Pour être louée, une chambre doit répondre à des critères précis pour être considérée comme un logement décent. C’est une obligation légale.
- Une surface minimum de 9m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.
- Une fenêtre ou une ouverture qui donne sur l’extérieur pour l’aération et la lumière.
- Un accès à l’eau potable, à l’électricité et à un système de chauffage en bon état.
- Un accès aux parties communes essentielles comme la cuisine, la salle de bains et les toilettes.
Attention : Si le logement est jugé indécent, votre locataire peut exiger des travaux ou une baisse de loyer. Vous risquez également des sanctions. Assurez-vous que tout est conforme avant de louer.
Pour une location meublée, ce qui est le cas le plus courant pour une chambre chez soi, la loi impose aussi une liste d’équipements. Votre locataire doit pouvoir s’installer et vivre avec juste ses affaires personnelles. Il ne doit pas avoir besoin d’acheter de meubles.
Voici la liste des 11 équipements obligatoires :
- Un lit avec une couette ou une couverture.
- Des volets ou des rideaux sur les fenêtres.
- Des plaques de cuisson.
- Un four ou un four à micro-ondes.
- Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur.
- De la vaisselle en quantité suffisante.
- Des ustensiles de cuisine.
- Une table et des sièges.
- Des étagères de rangement.
- Des luminaires.
- Du matériel pour le ménage.
Quel contrat de location choisir ?
Il n’existe pas de contrat spécifique pour « louer une chambre chez l’habitant ». Vous devez utiliser un contrat de location meublée classique. Il existe plusieurs types de baux selon la situation de votre locataire.
Le choix du bail permet de fixer une durée de location adaptée. C’est un point important pour la flexibilité de votre projet.
Les 3 types de baux possibles
- Le bail meublé classique : La durée est de un an. Il est renouvelé automatiquement si personne ne le dénonce. C’est la solution la plus courante pour un locataire stable.
- Le bail étudiant : La durée est de neuf mois et il n’est pas renouvelable automatiquement. C’est parfait si vous louez à un étudiant pendant l’année universitaire et que vous voulez récupérer la chambre l’été.
- Le bail mobilité : La durée est flexible, de 1 à 10 mois, et il n’est pas renouvelable. Il est réservé aux personnes en formation, en stage, en mission temporaire ou en service civique.
Dépôt de garantie : Pour une location meublée, vous pouvez demander un dépôt de garantie. Son montant est limité à deux mois de loyer hors charges. Il doit être rendu au locataire à la fin du bail, après déduction des éventuelles dégradations.
Les démarches administratives obligatoires
Louer une chambre chez soi n’est pas juste un accord verbal. Vous avez des obligations déclaratives à respecter pour être en règle.
Étape 1 : S’immatriculer comme Loueur en Meublé
Dès que vous commencez à louer, vous devez vous déclarer comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette immatriculation est obligatoire et doit se faire dans les 15 jours qui suivent le début de la location.
La démarche se fait en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Cette étape vous permet d’obtenir un numéro SIRET et de choisir votre régime fiscal. C’est une démarche gratuite et assez simple.
Étape 2 : Déclarer la location en mairie
La déclaration en mairie n’est pas toujours nécessaire. Tout dépend du type de location que vous proposez.
- Location longue durée (résidence principale du locataire) : Si la chambre est la résidence principale de votre locataire (par exemple, un étudiant avec un bail de 9 mois), vous n’avez aucune déclaration à faire en mairie.
- Location touristique de courte durée : Si vous louez la chambre pour de courtes périodes à des touristes, vous devez faire une déclaration préalable en mairie. Cette démarche se fait via un formulaire Cerfa. Dans certaines grandes villes, des règles plus strictes peuvent s’appliquer.
Un point important à clarifier : la fameuse limite des 120 jours par an. Cette règle ne s’applique que si vous louez votre résidence principale ENTIÈRE. Si vous ne louez qu’une chambre et que vous continuez à habiter dans le logement, vous n’êtes pas concerné par la limite des 120 jours.
Fiscalité : comment déclarer vos revenus et quels impôts payer ?
Les loyers que vous recevez sont considérés comme des revenus. Vous devez les déclarer à l’administration fiscale. Ces revenus entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.
Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime Micro-BIC et le régime Réel. Votre choix dépend du montant de vos revenus et des charges que vous supportez.
Le régime Micro-BIC : la solution simple
C’est le régime appliqué par défaut si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €. Son principal avantage est sa simplicité. Vous déclarez simplement le montant total des loyers perçus.
L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % sur ces revenus. Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges. Vous êtes donc imposé sur seulement la moitié de ce que vous avez gagné. C’est une solution simple, mais pas toujours la plus rentable.
Le régime Réel : pour déduire vos charges
Le régime réel est souvent plus intéressant si vos charges réelles dépassent 50 % de vos revenus locatifs. Il est plus complexe, car il vous demande de tenir une comptabilité précise. Mais il permet de déduire toutes vos dépenses réelles.
Les charges déductibles peuvent être nombreuses :
- Les intérêts de votre crédit immobilier (au prorata de la surface louée).
- La taxe foncière.
- Les frais d’assurance.
- Les factures d’eau, d’électricité, de gaz, d’internet.
- Les frais de réparation et d’entretien.
- L’achat de petit mobilier pour la chambre.
Le principal avantage du régime réel est la possibilité d’amortir votre logement et les meubles. L’amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien, ce qui réduit considérablement votre revenu imposable. Dans de nombreux cas, cela permet de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant plusieurs années.
Faire le bon choix : Le régime Micro-BIC est simple, mais peut vous coûter plus cher en impôts. Le régime Réel est plus complexe, mais souvent plus avantageux fiscalement. Prenez le temps de calculer vos charges réelles pour voir quelle option est la meilleure pour votre situation.
| Régime Fiscal | Plafond de revenus | Principe de calcul | Avantages | Idéal pour… |
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Jusqu’à 77 700 € / an | Abattement de 50% sur les revenus déclarés. | – Extrême simplicité – Pas de comptabilité à tenir |
Le propriétaire qui a très peu de charges à déduire. |
| Régime Réel | Sans plafond | Déduction de toutes les charges réelles + amortissement. | – Fiscalité souvent réduite à zéro – Très optimisant si vous avez des charges |
Le propriétaire qui a des charges importantes (crédit, travaux, etc.). |
Existe-t-il des cas d’exonération d’impôt ?
Oui, et c’est une très bonne nouvelle. Dans certaines situations, vous pouvez louer une chambre chez vous et ne payer aucun impôt sur les revenus générés. Il existe deux cas principaux d’exonération.
Cas 1 : Revenus annuels inférieurs à 760 €
Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale et que les revenus de cette location ne dépassent pas 760 € par an, vous êtes totalement exonéré d’impôt. Ce cas concerne surtout la location ponctuelle ou saisonnière pour de très courtes durées.
Cas 2 : Location avec un « loyer raisonnable »
C’est le cas le plus courant et le plus intéressant. Si la chambre que vous louez constitue la résidence principale de votre locataire (un étudiant, un jeune travailleur…), vous êtes exonéré d’impôt à condition que le loyer soit fixé dans des limites « raisonnables ».
Ces limites sont fixées chaque année par l’administration fiscale. Elles dépendent de la localisation de votre logement.
Plafonds de loyer raisonnable pour 2024 :
- Pour un logement en Île-de-France, le loyer annuel ne doit pas dépasser 206 € par mètre carré.
- Pour les autres régions, le plafond est de 152 € par mètre carré par an.
Exemple : Pour une chambre de 12 m² à Lyon, le loyer annuel ne doit pas dépasser 12 x 152 = 1824 €, soit 152 € par mois. Si vous respectez ce plafond, vos revenus sont exonérés d’impôt.
FAQ – Questions fréquentes sur la location de chambre chez l’habitant
Qui paie la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée. Cependant, si votre commune applique une taxe sur les résidences secondaires, c’est au propriétaire de la payer. Vous pouvez en répercuter une partie dans les charges demandées à votre locataire si le contrat de location le prévoit.
Dois-je souscrire une assurance habitation spécifique ?
Vous devez informer votre assureur que vous louez une partie de votre logement. Il pourra vous proposer une extension de garantie, appelée « garantie villégiature ». Votre locataire, de son côté, doit aussi souscrire une assurance habitation pour couvrir ses propres biens et sa responsabilité civile.
Mon locataire peut-il recevoir les APL ?
Oui, c’est possible. Pour que votre locataire puisse bénéficier des aides au logement (APL), la chambre doit être son logement principal et répondre aux critères de décence. Le locataire doit faire sa propre demande auprès de la CAF.
