Vous êtes propriétaire et vous ne savez pas comment facturer la taxe d’ordures ménagères à votre locataire ? Vous êtes locataire et vous voulez comprendre le montant qu’on vous réclame sur votre décompte de charges ? Comment faire le calcul sans se tromper et rester dans la légalité ?
Cet article vous donne la méthode claire et les exemples chiffrés. Vous allez apprendre à calculer précisément la part de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) que le locataire doit payer. On verra aussi comment la réclamer, avec les bons justificatifs, pour éviter tout conflit.
Qu’est-ce que la TEOM et qui doit la payer ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local. Elle est adossée à la taxe foncière et sert à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers dans votre commune. Toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sont concernées, même si le logement n’est pas occupé en permanence.
Le fonctionnement est simple : c’est le propriétaire du logement qui paie directement la TEOM au Trésor Public, car elle figure sur son avis de taxe foncière. Cependant, la loi considère cette taxe comme une charge locative. Le propriétaire a donc le droit de se la faire rembourser intégralement par le locataire qui occupe le logement.
Cette règle est inscrite dans la loi. La TEOM fait partie de la liste officielle des charges récupérables fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Le locataire ne peut donc pas refuser de la payer, sauf dans un cas très précis : un bail avec des charges au forfait.
- Le propriétaire reçoit l’avis d’imposition et paie le montant total au Trésor Public.
- Il a ensuite le droit de demander le remboursement de cette taxe à son locataire.
- Le locataire a l’obligation de la rembourser, car elle fait partie des charges locatives.
La méthode de calcul de la TEOM récupérable sur le locataire
Pour calculer le montant de la TEOM à réclamer, vous n’avez pas besoin de vous lancer dans des calculs complexes. La base du calcul est la valeur locative cadastrale de votre logement, mais le montant final est déjà calculé par l’administration fiscale. Vous devez simplement vous reporter à votre avis de taxe foncière de l’année concernée.
Sur ce document, vous trouverez une ligne claire indiquant « Taxe Ordures Ménagères » avec un montant précis. C’est ce montant qui sert de base pour la refacturation. Attention, il y a une subtilité importante à connaître pour ne pas commettre d’erreur.
Attention : les frais de gestion ne sont pas récupérables. Sur votre avis de taxe foncière, une ligne indique des « frais de gestion » (souvent 8% du montant de la TEOM). La loi est formelle : vous ne pouvez pas les réclamer à votre locataire. Seul le montant principal de la taxe est récupérable.
Le calcul dépend ensuite de la durée d’occupation du logement par le locataire sur l’année. S’il a été présent toute l’année, il doit rembourser 100% de la TEOM (hors frais de gestion). S’il est arrivé ou parti en cours d’année, vous devez faire un calcul au prorata. La formule est simple :
Montant dû = (Montant TEOM sur l’avis ÷ 365) x Nombre de jours d’occupation du locataire
Voici un tableau avec des exemples concrets pour bien comprendre le calcul.
| Situation d’occupation | Montant TEOM (avis TF) | Frais de gestion (non récupérables) | Base récupérable | Durée d’occupation | Montant dû par le locataire |
|---|---|---|---|---|---|
| Locataire présent toute l’année | 250 € | 20 € (exemple) | 250 € | 365/365 jours | 250 € |
| Arrivée le 1er mars (306 jours) | 250 € | 20 € (exemple) | 250 € | 306/365 jours | 209,59 € |
| Départ le 30 juin (181 jours) | 250 € | 20 € (exemple) | 250 € | 181/365 jours | 123,97 € |
| Colocation (2 pers., toute l’année) | 250 € | 20 € (exemple) | 250 € | 365/365 jours | 125 € chacun |
La procédure légale : quand et comment réclamer la TEOM ?
Le calcul est une chose, mais il faut aussi respecter une procédure précise pour réclamer la taxe d’ordures ménagères à votre locataire. Cela permet de maintenir une relation transparente et d’éviter les contestations.
Quand réclamer la taxe ?
Vous avez deux options pour demander le remboursement de la TEOM :
- Lors de la régularisation annuelle des charges : C’est la méthode la plus courante. Une fois par an, vous faites le décompte des charges réelles (eau, entretien, etc.) et vous y intégrez le montant de la TEOM. Si le locataire paie des provisions sur charges, vous ajustez le solde.
- En une seule fois, dès réception de l’avis : Vous pouvez aussi demander le paiement de la TEOM dès que vous recevez votre avis de taxe foncière (généralement en septembre/octobre), sans attendre la régularisation annuelle.
Quel justificatif fournir ? C’est obligatoire.
Vous ne pouvez pas simplement demander une somme à votre locataire sans preuve. La loi vous oblige à justifier votre demande. Selon L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit tenir à disposition du locataire les pièces justificatives des charges récupérables.
Le justificatif obligatoire pour la TEOM est une copie de votre avis de taxe foncière de l’année concernée. Vous devez y laisser visible la ligne « Taxe d’enlèvement des ordures ménagères » et le nom de la commune. Vous avez le droit de masquer les autres montants (comme le montant total de votre taxe foncière) pour préserver votre confidentialité.
Bon à savoir : Sans ce justificatif, le locataire est en droit de refuser de payer. Pensez à toujours joindre une copie (par email ou courrier) à votre demande de régularisation pour éviter tout litige.
Quel est le délai pour réclamer la TEOM ? (Prescription et rétroactivité)
Il arrive qu’un propriétaire oublie de réclamer la taxe d’ordures ménagères une année. Pas de panique, il n’est pas trop tard pour le faire. La loi prévoit un délai de prescription de 3 ans pour la récupération des charges locatives, y compris la TEOM. Ce délai est aussi valable pour le locataire qui voudrait contester un trop-perçu.
Cela signifie que vous pouvez réclamer rétroactivement la TEOM des trois dernières années. Ce délai commence à courir à partir du jour où la charge est due.
- Exemple concret : En 2025, un propriétaire peut réclamer les TEOM des années 2024, 2023 et 2022 s’il a oublié de le faire. Il ne pourra cependant plus réclamer celle de 2021.
Ce délai de prescription de 3 ans est une protection pour les deux parties. Il évite qu’un propriétaire ne réclame des sommes très anciennes et difficiles à vérifier pour le locataire. Pour plus de détails, vous pouvez consulter la page officielle sur la prescription de 3 ans.
TEOM, REOM, TEOMi : Quelles différences pour le locataire ?
On parle souvent de la TEOM, mais il existe d’autres systèmes de financement pour la collecte des déchets. Il est important de les distinguer car la responsabilité du paiement n’est pas la même.
La TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères)
C’est le cas le plus fréquent. Comme on l’a vu, c’est un impôt basé sur la valeur locative, payé par le propriétaire qui le récupère ensuite sur le locataire. Le montant est fixe, que le locataire produise beaucoup de déchets ou non.
La REOM (Redevance d’Enlèvement des Ordures Ménagères)
Dans certaines communes, c’est la REOM qui s’applique. La grande différence, c’est que la REOM n’est pas un impôt mais une redevance pour service rendu. Elle est facturée directement à l’occupant du logement, donc au locataire. Le propriétaire n’intervient pas du tout. Le montant dépend souvent de la composition du foyer ou du volume des poubelles.
La TEOMi (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères Incitative)
La TEOMi est une variante de la TEOM. Elle se compose de deux parties :
- Une partie fixe, calculée comme la TEOM classique.
- Une partie variable, qui dépend de la quantité de déchets produits par le foyer (nombre de levées de poubelles, poids des déchets, etc.).
Comme la TEOM, c’est le propriétaire qui la paie et la récupère sur le locataire. Pour en savoir plus, consultez les explications de Service-Public.fr.
Gérer les cas particuliers
La règle générale du calcul au prorata s’applique dans la majorité des cas, mais certaines situations demandent une attention particulière.
Bail meublé avec charges au forfait
Si vous avez signé un bail pour un logement meublé avec des charges au forfait, la situation est différente. Dans ce cas, le locataire paie chaque mois un montant fixe de charges qui ne peut pas être régularisé. La TEOM est considérée comme incluse dans ce forfait. Vous ne pouvez donc pas demander de remboursement supplémentaire, même si le montant réel de la taxe est supérieur à ce que vous aviez prévu.
La colocation
En cas de colocation, le calcul de la TEOM pour le logement reste le même. La question est de savoir comment la répartir entre les colocataires. La solution la plus simple et la plus juste est de diviser le montant total de la TEOM par le nombre de colocataires inscrits sur le bail. Si un colocataire part et est remplacé, il faudra faire un calcul au prorata pour chaque personne.
Logement vacant une partie de l’année
Si le logement est resté vide entre deux locataires, le propriétaire ne peut évidemment rien réclamer pour cette période. Mieux encore, si un logement reste vacant plus de 3 mois pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire, ce dernier peut demander une exonération de la TEOM à l’administration fiscale. Il ne pourra donc rien facturer au locataire suivant pour cette période de vacance.
FAQ – Calcul de la taxe d’ordures ménagères
Voici les réponses aux questions les plus fréquentes sur le calcul de la TEOM pour un locataire.
Comment calculer le prorata de la TEOM pour mon locataire ?
Vous prenez le montant total de la TEOM (hors frais de gestion) indiqué sur votre avis de taxe foncière. Vous le divisez par 365 pour obtenir un coût journalier. Ensuite, vous multipliez ce coût par le nombre de jours exacts où le locataire a occupé le logement durant l’année.
Puis-je réclamer les frais de gestion de la TEOM ?
Non, c’est formellement interdit. La jurisprudence a confirmé à plusieurs reprises que les frais de gestion de la fiscalité directe locale, qui s’ajoutent à la TEOM, restent à la charge exclusive du propriétaire. Vous ne pouvez récupérer que le montant brut de la taxe.
Quel document dois-je envoyer pour justifier la TEOM ?
Le seul document valable est une copie de votre avis de taxe foncière de l’année concernée. Vous devez y faire apparaître la ligne « Taxe d’enlèvement des ordures ménagères ». Sans cette preuve, le locataire peut refuser de payer.
J’ai oublié de réclamer la TEOM l’an dernier, puis-je encore le faire ?
Oui. Vous avez un délai de prescription de 3 ans pour réclamer le paiement des charges locatives, y compris la TEOM. Par exemple, en 2025, vous pouvez encore réclamer la taxe pour les années 2024, 2023 et 2022.
Mon bail est en charges au forfait, dois-je payer la TEOM en plus ?
Non. Dans un bail avec charges au forfait (principalement en location meublée), la TEOM est considérée comme incluse dans le montant forfaitaire payé chaque mois. Le propriétaire ne peut pas vous demander de régularisation ou de paiement supplémentaire pour cette taxe.
Pour résumer, retenez trois choses pour le calcul de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. D’abord, la TEOM est une charge récupérable sur le locataire, mais sans les frais de gestion. Ensuite, le calcul au prorata est essentiel si le locataire n’a pas été présent toute l’année. Enfin, la fourniture d’un justificatif est obligatoire pour que votre demande soit légale. Une bonne gestion de ces charges est la clé pour une relation saine entre propriétaire et locataire.
